Berlin steht vor einem politischen Richtungswechsel. Die Linke hat die Wahl zum Abgeordnetenhaus mit 25,7 Prozent gewonnen und liegt damit deutlich vor der CDU mit 18,8 Prozent. Die AfD erreicht 16,3 Prozent, die Grünen 14,3 Prozent und die SPD 12,1 Prozent. Damit beginnt allerdings erst der schwierigere Teil. Denn ein Wahlergebnis verteilt zunächst Mandate und politische Macht. Ob sich damit auch die Lebensbedingungen in einer Millionenstadt verändern, entscheidet sich erst danach. Für Berlin dürfte dabei kaum ein Thema so wichtig werden wie der Wohnungsmarkt.
Die Enteignungsdebatte ist zurück
Bereits 2021 hatte eine Mehrheit beim Volksentscheid „Deutsche Wohnen & Co enteignen“ für die Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände gestimmt. Umgesetzt wurde das Vorhaben bislang nicht. Mit dem Wahlsieg der Linken könnte sich das ändern. Spitzenkandidatin Elif Eralp sieht im Wahlergebnis auch einen Auftrag, die Vergesellschaftung von Wohnraum voranzutreiben. Damit würde aus einer jahrelangen politischen Grundsatzdebatte möglicherweise eine sehr konkrete wirtschaftliche Frage.
Denn Wohnungen können nicht einfach ohne Gegenleistung in öffentlichen Besitz überführt werden. Eine Vergesellschaftung wirft die Frage nach einer Entschädigung auf – und damit unmittelbar die nächste: Wer finanziert sie? Hier könnte sich entscheiden, wie weitreichend eine neue Berliner Wohnungspolitik tatsächlich werden kann.
Die politische Idee hinter einer Vergesellschaftung ist vergleichsweise einfach: Wohnraum soll weniger stark den Renditeinteressen großer privater Eigentümer unterliegen. Die finanzielle Umsetzung ist komplizierter. Muss Berlin für die übernommenen Wohnungsbestände Milliarden aufbringen, entstehen Finanzierungskosten. Gleichzeitig sollen die Mieten bezahlbar bleiben. Hinzu kommen Instandhaltung, Sanierungen, Verwaltung und die laufende Bewirtschaftung der Gebäude. Eine künftige Landesregierung müsste deshalb mehrere Ziele gleichzeitig miteinander vereinbaren: bezahlbare Mieten, eine tragfähige Finanzierung und einen dauerhaft funktionsfähigen Wohnungsbestand. Je höher eine mögliche Entschädigung ausfällt, desto schwieriger wird diese Rechnung.
Berlin kann nicht an jeder Steuerschraube drehen
Auch bei der Finanzierung zusätzlicher sozialpolitischer Vorhaben stößt die Berliner Landespolitik auf Grenzen. Das Land kann beispielsweise nicht einfach einen eigenen höheren Einkommensteuersatz für Spitzenverdiener beschließen. Wichtige steuerpolitische Stellschrauben liegen auf Bundesebene. Berlin verfügt damit nicht über dieselben Möglichkeiten wie eine Regierung, die sowohl über Ausgaben als auch über die entsprechenden Steuersätze bestimmen kann. Umso größer dürfte die Bedeutung jener Bereiche werden, in denen das Land unmittelbar handeln kann – und dazu gehört insbesondere die Wohnungspolitik.
Wie stark die Debatte um hohe Lebenshaltungskosten die Politik einer Großstadt verändern kann, zeigt derzeit auch New York. Dort regiert seit Januar Bürgermeister Zohran Mamdani. Zu seiner politischen Agenda gehören günstigere Mieten, kostenlose Kinderbetreuung und ein günstigerer öffentlicher Nahverkehr. Gleichzeitig sollen besonders hohe Einkommen und Vermögen stärker zur Finanzierung öffentlicher Leistungen herangezogen werden. Doch genau darüber wird gestritten. Eine Untersuchung der Citizens Budget Commission kommt zu dem Ergebnis, dass der Anteil der Millionäre des Bundesstaates New York, die in New York City leben, innerhalb von 15 Jahren um rund 31 Prozent zurückgegangen ist. Die politische Streitfrage lautet deshalb, ob eine stärkere Belastung besonders vermögender Einwohner zusätzliche Einnahmen schafft – oder ob ein Teil dieser sehr mobilen Gruppe seinen Wohn- oder Unternehmensstandort verlagert. Der Konflikt wurde zuletzt am Beispiel des Hedgefondsmanagers Ken Griffin sichtbar. Nachdem Mamdani vor Griffins Luxusimmobilie für eine Steuer auf Zweitwohnungen geworben hatte, kündigte Griffin an, künftig deutlich mehr Arbeitsplätze in Miami schaffen zu wollen.
Vollständig zieht er sich aus New York allerdings nicht zurück: An einem milliardenschweren Büroprojekt an der Park Avenue hält er fest. Das Beispiel zeigt, warum einfache Antworten schwierig sind. Vermögen, Unternehmen und Arbeitsplätze können mobil sein – Immobilien dagegen nicht.
Berlin kann einen Spitzenverdiener nicht daran hindern, seinen Wohnsitz zu verlegen. Ein Berliner Mietshaus lässt sich dagegen nicht nach München, Zürich oder Miami verschieben. Deshalb dürfte sich die Verteilungsdebatte in der Hauptstadt besonders stark auf Immobilien konzentrieren.
Und genau hier bekommt das Wahlergebnis wirtschaftliche Bedeutung. Sollte eine künftige Regierung die Vergesellschaftung großer Wohnungsunternehmen tatsächlich verfolgen, müsste sie irgendwann Zahlen vorlegen: Wie viele Wohnungen sollen betroffen sein? Wie hoch fällt die Entschädigung aus? Wie wird sie finanziert? Welche laufenden Kosten entstehen? Und welche durchschnittlichen Mieten sind anschließend notwendig? Erst anhand dieser Zahlen lässt sich beurteilen, welche finanziellen Folgen ein konkretes Modell für Mieter und den Berliner Haushalt hätte.