Berlin hat zu wenig Wohnungen. Die politische Antwort der SPD darauf soll nun ausgerechnet darin bestehen, den vorhandenen Wohnungsbestand noch engmaschiger zu kontrollieren. Steffen Krach, Spitzenkandidat der Berliner SPD, will dafür rund 100 Kontrolleure einsetzen, Mietverträge systematisch überprüfen lassen und Verstöße mit Bußgeldern von bis zu 100.000 Euro ahnden. Ab Januar 2027 sollen die verschärften Sanktionen greifen; bis das geplante Mietkataster im Juli 2027 einsatzbereit ist, soll die Kontrolle nach Krachs Vorstellungen zunächst teilweise „händisch“ erfolgen.
Politisch interessant ist dabei weniger die martialische Bezeichnung „Mietenpolizei“ als die Richtung, in die sich die Berliner Wohnungspolitik bewegt. Denn der Staat will nicht nur bestehende Regeln durchsetzen. Mit dem neuen Instrumentarium soll eine Infrastruktur entstehen, die private Mietverhältnisse flächendeckend erfassbar und für die Verwaltung systematisch auswertbar macht.
Aus einzelnen Mietverträgen wird ein staatlich erfasster Markt
Das geplante Mietkataster verändert die Qualität staatlicher Kontrolle. Grundlage ist das bereits beschlossene Wohnraumsicherungsgesetz. Sämtliche Mietwohnungsbestände der Hauptstadt sollen digital erfasst werden. Krach beschreibt das Kataster als eine Art Radar: Die Verwaltung soll erkennen können, wo sie Mietwucher, Zweckentfremdung oder Leerstand vermutet, und anschließend dagegen vorgehen.
Damit entsteht ein politisches Modell, das weit über die Bearbeitung einzelner Beschwerden hinausgeht. Der Staat wartet nicht mehr darauf, dass ein Mieter einen möglichen Verstoß meldet, sondern schafft sich die Datengrundlage, um den privaten Mietwohnungsmarkt selbst systematisch zu durchleuchten. Genau darin liegt die eigentliche Tragweite des Vorhabens.
Natürlich gibt es für Kontrollen eine nachvollziehbare Begründung: Wer gegen geltendes Mietrecht verstößt, kann nicht verlangen, unbehelligt zu bleiben. Politisch entscheidend ist jedoch die Verhältnismäßigkeit der dafür aufgebauten Struktur. Ein flächendeckendes Register privater Mietverhältnisse samt eigener Kontrollmannschaft und drastisch erhöhtem Bußgeldrahmen ist etwas anderes als eine besser ausgestattete Behörde zur Verfolgung konkreter Verstöße. Auch die Kritik an einer zunehmenden administrativen Erfassung privaten Eigentums setzt genau an diesem Punkt an.
Besonders deutlich wird der politische Kurs beim geplanten Sanktionsrahmen. Krach spricht sich dafür aus, Bußgelder auf bis zu 100.000 Euro anzuheben. Vermieter mit rechtswidrigen Mietverträgen sollten diese schnell korrigieren, lautet seine Botschaft.
Eine solche Summe soll offenkundig nicht nur begangenes Unrecht sanktionieren. Sie entfaltet eine erhebliche Abschreckungswirkung. Für große Wohnungskonzerne mögen sechsstellige Bußgelder kalkulierbar sein. Für einen privaten Eigentümer mit einer oder wenigen Wohnungen können sie eine vollkommen andere wirtschaftliche Dimension erreichen.
Damit verschiebt sich auch das politische Bild des Vermieters. Er erscheint zunehmend nicht mehr primär als privater Anbieter von Wohnraum, sondern als Marktteilnehmer, dessen Verhalten der Staat detailliert registrieren, überprüfen und gegebenenfalls empfindlich sanktionieren muss. Diese Entwicklung steht in Berlin zudem nicht isoliert. Der Mietendeckel wurde 2021 vom Bundesverfassungsgericht gestoppt; daneben hat die Stadt eine intensive politische Auseinandersetzung über die Enteignung großer Wohnungsunternehmen erlebt.
Gerade deshalb fällt auf, welches Problem die neue Kontrollarchitektur nicht lösen kann. Kein Mietkataster errichtet ein Wohnhaus. Kein zusätzlicher Kontrolleur schafft eine Wohnung. Und auch ein Bußgeld von 100.000 Euro vergrößert das Angebot nicht.
Berlin leidet unter einem knappen Wohnungsangebot. Als Belastungen für den Neubau werden hohe Baukosten, langwierige Genehmigungsverfahren sowie umfangreiche Energie- und Dämmvorschriften genannt. Der politische Konflikt dreht sich deshalb letztlich um die Reihenfolge der Probleme: Sind hohe Mieten vor allem das Ergebnis unzureichend kontrollierter Vermieter – oder sind sie wesentlich Ausdruck eines Marktes, auf dem zu viele Menschen um zu wenige Wohnungen konkurrieren?
Die SPD setzt mit ihrem Konzept deutlich auf die erste Seite dieser Gleichung. Sie erhöht die staatliche Eingriffstiefe in den bestehenden Markt, anstatt mit diesem Instrument zusätzliche Wohnungen zu schaffen. Selbst wenn Kontrollen einzelne rechtswidrige Mieten verhindern, bleibt der Wohnungsmangel bestehen. Für Wohnungssuchende kann das einen entscheidenden Unterschied machen: Eine streng regulierte Wohnung hilft wenig, wenn sie gar nicht verfügbar ist.
Noch problematischer wird es, wenn Regulierung selbst Investitionsentscheidungen beeinflusst. Immobilienprojekte benötigen Kapital über Jahrzehnte. Wer baut, kalkuliert deshalb nicht nur Baukosten und Zinsen, sondern auch die politischen Rahmenbedingungen für sein Eigentum. Eine Stadt, in der über Enteignungen diskutiert wurde, ein Mietendeckel eingeführt wurde und nun ein umfassendes Kontrollsystem mit hohen Strafandrohungen aufgebaut werden soll, sendet zumindest kein eindeutiges Signal, dass privates Kapital im Wohnungsbau besonders willkommen ist.
Genau darin steckt das Risiko eines politischen Kreislaufs: Wohnungsknappheit erzeugt steigende Mieten, steigende Mieten erzeugen Forderungen nach schärferer Regulierung, zusätzliche Regulierung kann Investitionen weniger attraktiv machen – und ein schwaches Angebot erhöht wiederum den politischen Druck auf die Preise.
Der Zeitpunkt ist kaum vom politischen Wettbewerb zu trennen. Berlin steht vor einer Abgeordnetenhauswahl, während die SPD nach den im Ausgangsmaterial genannten Umfragewerten erheblich unter Druck steht. Eine Civey-Erhebung im Auftrag des „Tagesspiegels“ sieht die Linkspartei bei 21 Prozent, die CDU bei 19 Prozent, die AfD bei 18 Prozent und die Grünen bei 17 Prozent. Die SPD erreicht demnach lediglich 12 Prozent und läge auf Platz fünf. Rechnerisch bliebe trotzdem eine rot-rot-grüne Mehrheit möglich.
Vor diesem Hintergrund ist die Mietenpolitik auch ein Signal an ein bestimmtes Wählerlager. Die SPD versucht, den Konflikt um die hohen Wohnkosten stärker als Verteilungs- und Kontrollfrage zu definieren. Der politische Gegner ist in dieser Erzählung nicht zuerst die langsame Verwaltung, die hohen Baukosten oder ein zu geringes Angebot. Im Zentrum steht der Vermieter, dessen Preise und Verträge stärker überwacht werden sollen.
Das ist eine klare politische Entscheidung. Sie dürfte Zustimmung bei Mietern finden, die sich angesichts hoher Wohnkosten vom Staat im Stich gelassen fühlen. Gleichzeitig verschärft sie aber den seit Jahren schwelenden Grundkonflikt der Berliner Wohnungspolitik: Wie weit darf und soll der Staat in die wirtschaftliche Verfügung über privates Eigentum eingreifen?
Darum sollte die Diskussion nicht an dem Schlagwort „Mietenpolizei“ hängen bleiben. Der Begriff provoziert, beschreibt aber nur einen kleinen Teil dessen, was tatsächlich geplant ist. Politisch relevanter ist die Kombination aus digitaler Erfassung des Mietwohnungsbestands, systematischer Auswertung, zusätzlichen Kontrolleuren und einem erheblich verschärften Sanktionsrahmen.
Damit entsteht eine neue staatliche Kontrollarchitektur für einen privaten Markt.
Man kann das als konsequente Durchsetzung des Mieterschutzes begrüßen. Man muss dann allerdings auch beantworten, warum Berlin gleichzeitig mit einem strukturellen Wohnungsmangel kämpft und wie eine weitere Verschärfung der Regulierung dazu beitragen soll, privates Kapital für genau jene Neubauten zu mobilisieren, die die Stadt dringend benötigt.
Denn am Ende lässt sich Knappheit zwar kontrollieren, registrieren, sanktionieren und politisch bewirtschaften. Beseitigt ist sie damit noch lange nicht.