In der Vergangenheit haben die Deutschen sehr viel Geld in offene und geschlossene Immobilienfonds investiert. Während die geschlossenen Immobilienfonds in der Regel primär aus steuerlichen Gesichtspunkten gekauft wurden, sprach für die offenen Immobilienfonds in den vergangenen Jahren vor allem die Rendite.

Die Zinsen waren niedrig und zum Teil sogar negativ und vor diesem Hintergrund empfanden viele Anleger die Ausschüttungen der offenen Immobilienfonds als durchaus attraktiv. In den Verkaufsgesprächen wurden die Fonds mit den Vorteilen beworben, dass sie jederzeit über die Börse leicht verkauft werden können und einen Inflationsschutz darstellen. Viele Anleger ließen sich von diesen Argumenten überzeugen.

Die vergangenen fünf Jahre haben aber gezeigt, dass vor allem der stark beworbene Inflationsschutz nicht das gehalten hat, was sich viele Käufer von ihm versprochen haben. Inzwischen schlägt die Stimmung um und viele Investoren trennen sich von ihren Fondsanteilen. Hatten die deutschen Sparer Ende 2024 noch über 130 Milliarden Euro in die offenen Immobilienfonds investiert, wurden in diesem Jahr allein im Juli annähernd 900 Millionen Euro aus den Fonds abgezogen.

Der Anstieg der Zinsen machte die Schwächen der offenen Immobilienfonds für alle gut sichtbar

Im noch nicht abgeschlossenen Jahr 2025 haben die deutschen Sparer bereits mehr als elf Milliarden Euro aus offenen Immobilienfonds abgezogen. Damit wird neben dem Inflationsschutz auch das zweite Verkaufsargument, die leichte Liquidierbarkeit der Anlageform auf eine harte Probe gestellt. Als „wertstabil“ angepriesen haben sich die Fonds vor allem ab 2022, als zunächst die Inflation und dann auch die Zinsen zu steigen begannen, zum Leidwesen vieler Anleger nicht so verhalten wie diese es von ihren Immobilienfonds erwartet hatten.

Je stärker die Zinsen ab 2022 zu steigen begannen, umso mehr brach die Nachfrage nach Immobilien ein. Auch die Coronajahre mit der verstärkten Arbeit im Homeoffice zeigten, wie anfällig der Erwerb von Büro- und Gewerbeimmobilien für externe Störungen war. Durch die Bank verloren die offenen Immobilienfonds an Wert, einige um bis zu 20 Prozent und mehr. Unter „wertstabil“ werden sich die meisten Anleger gewiss etwas anderes vorgestellt haben.

Die Verkäufe der Anleger führen nun allerdings zu den typischen zyklischen Problemen der Branche. Fließt viel Geld in die Fonds, muss dieses angelegt werden, was dazu führen kann, dass auch Gebäude erworben werden, deren Preis nicht als günstig bezeichnet werden kann. Verkaufen jedoch zu viele Anleger gleichzeitig, könnten einzelne Gesellschaften gezwungen sein, Immobilien zu verkaufen, um die nötige Liquidität bereit zu stellen.

Findet sich hier kein Käufer, weil der Markt am Boden liegt oder weil zu viele Anleger das Weite suchen, kann es sein, dass Immobilien unter ihrem ausgewiesen Nettoinventarwert verkauft werden müssen. Auch das drückt den Preis und schmälert nochmals die Rendite der investierten Anleger – jener die verkaufen und auch jener, die zunächst noch investiert bleiben.